Pôžička zabezpečená nehnuteľnosťou v roku 2022

V našom materiáli si povieme o obľúbenom type úveru – úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Poďme sa porozprávať o podmienkach v roku 2022, bankách, ktoré ho vydávajú a prediskutujeme tento produkt s odborníkmi.

Čo je to úver na nehnuteľnosť

Pôžička na nehnuteľnosť je pôžička, ktorú veriteľ poskytuje dlžníkovi za úrok a berie nehnuteľnosť ako záruku.

Užitočné informácie o úveroch na nehnuteľnosti

*Uvedené sú priemerné sadzby za druhý štvrťrok 2022

Banku môžete požiadať o úver s rôznymi argumentmi vašej platobnej schopnosti. Prineste si napríklad potvrdenie o mzde od zamestnávateľa (2-NDFL) alebo si nájdite ručiteľa – osobu, ktorá v prípade vašej platobnej neschopnosti súhlasí so zaplatením dlhu. Ide o bežné finančné vzťahy: banka alebo iná finančná inštitúcia vám zverí svoje peniaze. Na oplátku chcú mať istotu, že ich vyplatia.

Argumentom v prospech poskytnutia úveru môže byť nehnuteľnosť. Takýto finančný produkt sa nazýva „pôžička zabezpečená nehnuteľnosťou“.

Záložné právo je osobitným spôsobom zabezpečenia záväzkov. Povinnosťou je v tomto prípade splatenie úveru. Klient, ktorý si vezme takýto úver, súhlasí so zastavením svojho majetku v prospech veriteľa.

Zároveň v byte môžete bývať sami alebo ho prenajímať nájomníkom, ak to zmluva nezakazuje. Podobne je to aj s ostatnými nehnuteľnosťami – byty, bytové domy, viladomy, komerčné objekty.

Zástava neznamená, že banka alebo finančná inštitúcia môže váš predmet kedykoľvek predať alebo si ho vziať pre seba. Za predpokladu, že hovoríme o legálnych spoločnostiach, nie o podvodníkoch. Takéto príbehy sa stávajú, keď si ľudia neuvážene požičiavajú inzeráty a nepozerajú sa na papiere, ktoré podpisujú.

Až v prípade, že klient nemôže splácať úver, má banka alebo iná finančná inštitúcia právo predať, teda predať nehnuteľnosť. Peniaze pôjdu na splatenie dlhu. Ak po predaji zostane nejaká suma, dostane ju bývalý vlastník nehnuteľnosti.

Výhody získania hypotekárneho úveru

Môžete získať veľkú pôžičku. Napríklad 15-30 miliónov rubľov pre hlavné mesto je celkom realistické. V regiónoch je samozrejme všetko skromnejšie. Ochota založiť majetok je však pre veriteľov silným argumentom.

Buďte viac lojálni k úverovej histórii dlžníka. Ako viete, všetky banky a finančné inštitúcie skúmajú spoľahlivosť klienta. Využívajú na to úrady úverovej histórie, kde sa ukladajú informácie o tom, kde, kedy a koľko si človek od finančných inštitúcií požičal. Odráža sa tam aj meškanie platieb. Ale keďže klient je pripravený dať do záložného práva nehnuteľnosť, znamená to, že veriteľ sa zabezpečil silnejšie.

Úver je možné vydať na dlhšie obdobie. V porovnaní s klasickými pôžičkami. Niektoré finančné inštitúcie umožňujú splácanie až 25 rokov.

Alternatíva k hypotéke. Vyžaduje zálohu, ktorá nemusí byť. Úver na bývanie je možné použiť na kúpu nového bývania.

Na akýkoľvek účel. Veritelia sa nepýtajú, na čo potrebujete úver. To je dôležité napríklad pre individuálnych podnikateľov, ktorí potrebujú peniaze na rozvoj svojho podnikania. Ak požiadajú o úver ako právnická osoba, tak pravdepodobnosť zamietnutia bude vyššia, pretože ide o riziko pre banku.

Riskujte len so svojím majetkom. Dlžník nikoho „nezakladá“ – to ak hovoríme o ručiteľoch úveru. Keď potrebujete veľkú sumu, potom v prípade konvenčných pôžičiek môžete získať pôžičky od rôznych organizácií a v dôsledku toho môžete skončiť v dlhoch, odraziť zberateľov a stratiť svoju reputáciu medzi kolegami. Založením bytu riskujete len svoj majetok. S tým, že ak máte rodinu, tak takéto rozhodnutia treba robiť opatrne.

Záložcom a dlžníkom môžu byť dve rôzne osoby. Jedna osoba napríklad vlastní nehnuteľnosť a druhá si chce zobrať úver. Môžu sa spolu dohodnúť.

Nehnuteľnosť zostáva vaším majetkom. Dá sa užívať, prenajímať (ak to neodporuje úverovej zmluve).

Vhodné predmety, ktoré sú zatknuté. Dlžník napríklad nahromadil veľký dlh za bývanie a komunálne služby alebo má po splatnosti splatenie iných dlhov. V tomto prípade má súd na žiadosť veriteľov právo zabaviť majetok. Niektoré úverové organizácie akceptujú takúto nehnuteľnosť ako zábezpeku, avšak s určitou výhradou. Časť úveru klienta sa použije na splatenie dlhu na odstránenie zatknutia.

Nevýhody získania úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou

Výdavky na poistenie. Nehnuteľnosť, ktorú ponúkate ako záruku, musí byť poistená. Poistné sa platia raz ročne. V priemere je to 10 - 50 XNUMX rubľov - cena výrazne závisí od konkrétneho domu, lokality, ceny objektu. Veriteľ môže požiadať aj o poistenie života a zdravia platiteľa – inak ponúkne vyššie percento.

Za prácu odhadcov budete musieť zaplatiť. Ani vy, ani poskytovateľ úveru nedokážete objektívne posúdiť, akú hodnotu má nehnuteľnosť. No v prípade úveru je dôležitá likvidita objektu – inými slovami jeho hodnota a schopnosť predať. Predpokladajme, že klient chcel postaviť byt v núdzovom dome na demoláciu. Samozrejme, je nepravdepodobné, že veriteľ bude môcť takýto predmet predať, ak sa niečo stane. Takže musíte zaplatiť za ocenenie. Stojí to 5-15 tisíc rubľov.

Neschopnosť voľne nakladať so svojím majetkom. Ďalšou nevýhodou sú podmienky pôžičky. Ak chcete predať byt alebo iný predmet sami, budete si musieť vyžiadať povolenie od veriteľa, ktorý danú nehnuteľnosť prijal ako zábezpeku. S najväčšou pravdepodobnosťou odmietne. Koniec koncov, ako v tomto prípade posilniť spoľahlivosť dlžníka? Predaj môžu povoliť, ak klient výnosom splatí banke dlh.

Viac času sa kráti. Ak chcete získať takúto pôžičku, položte aspoň jeden až dva týždne, pretože dokumenty a postupy sú oveľa dlhšie ako zvyčajne. Peniaze nemôžete dostať hneď.

– Medzi nevýhody patrí fakt, že hypotékou je byt. Problémy ale môžu byť len vtedy, ak klient nezaplatí. Alebo ak nemôže zaplatiť, tak neurobí nič, aby situáciu vyriešil. Dokonca aj keď sa dostanete do „meškania“ s takouto pôžičkou, vždy môžete problém vyriešiť bez straty majetku, nájdite kompromis s veriteľom, – hovorí Almagul Burgusheva, vedúci oddelenia pre zabezpečené pôžičky v spoločnosti Finans.

Podmienky získania úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou

Požiadavky dlžníka

• Vek dlžníka je od 21 do 65 rokov. U mladších ľudí sa výnimka robí len zriedka. Pre dôchodcov častejšie.
• Zamestnanosť. Nemusíte pracovať formálne. A ani to nemusí byť neformálne. Ale ak klient pracuje, tak šanca na schválenie úveru je vyššia. Musíte pracovať na jednom mieste aspoň posledných 3-6 mesiacov.
• Občianstvo federácie. S cudzincami spolupracujú, ale menej ochotne.
• Spoludlžníci. Ak má nehnuteľnosť viacero vlastníkov, sú povinní stať sa spoludlžníkmi a dať súhlas na záložné právo. Okrem toho, ak ste vydatá, váš manželský partner musí byť tiež spoludlžníkmi. Od tohto sa dá upustiť, ak podpíšete papiere u notára (alebo bola predtým uzavretá manželská zmluva), je to však na rozhodnutí veriteľa.

Požiadavky na majetok

- Hlavnou požiadavkou je, aby nehnuteľnosť bola evidovaná ako nehnuteľnosť. V opačnom prípade má každý veriteľ individuálne kritériá pre nehnuteľnosť. Niekto považuje vzdialenosť od moskovského okruhu nie viac ako 50 km, iní sa pozerajú na všetky regióny. Jedna banka môže poskytnúť úver len na byt, iná na byt a domy a tak ďalej, – komentuje Almagul Burgusheva.

Už sme povedali, že úver zabezpečený nehnuteľnosťou sa nedáva na žiadny predmet. Hodnotiaci album si preto musíte objednať u akreditovanej spoločnosti. Poďme hovoriť o požiadavkách.

byt

Najpopulárnejší typ kolaterálu. Navyše, niektorí veritelia dokonca súhlasia s akceptovaním bytov, ktoré nepatria dlžníkovi, ale tretím stranám. Samozrejme, ak pôjdu dobrovoľne na kauciu. Vezmime si príklad. Mladá rodina býva s rodičmi a chce vlastný byt. Rodičia si pôžičku brať nechcú alebo im ju neposkytujú pre vysoký vek. Ale dohodnú sa, ak novomanželia dajú svoj byt do hypotéky.

Byt musí byť likvidný, to znamená, že ho možno kedykoľvek predať za trhovú cenu. Pre banku je to veľmi dôležité. Samozrejme, nemal by byť umiestnený inde. Berú len predmety v nehavarijných domoch, nie na búranie. Žiadna nelegálna prestavba. Obozretní sú pri bytoch v domoch s drevenými podlahami, ktoré majú štatút architektonickej pamiatky.

Výška úveru často nepresahuje 60-80% hodnoty založeného bytu. O niečo viac sa dá len v prípade záruky a oficiálneho zamestnania.

Mimochodom, môžete tiež položiť izbu v spoločnom byte. 

Apartmány

Nový typ nehnuteľností v našej krajine, ktorý sa aktívne rozvíja vo veľkých mestách. Formálne ide o nebytový majetok, no bývanie v ňom nikto nezakazuje. Nedostanete tam povolenie na pobyt, nedávajú zvýhodnené hypotéky, nemôžete si odpočítať daň z kúpy. Ak ste ale vlastníkom bytov, môžete ich ponúknuť ako zábezpeku za úver.

Byty sú lacnejšie ako byty v rovnakej oblasti v podobných domoch. Ale ich výhodou je, že sú nové, čiže likvidné a majú svoju finančnú hodnotu.

Townhouses

Mestské domy sú spravidla prestížnym typom mestských nehnuteľností. Ochotne ich akceptujú ako zástavu, ale za predpokladu, že stavba je legálna, existujú všetky dokumenty – dochádza k negatívnym precedensom s nepovolenými stavbami.

Požiadavky na mestský dom: byt je pridelený v samostatnom bloku s vlastným vchodom. Pozemok pred ním patrí majiteľovi.

Obytné budovy

Ak hovoríme o chate a iných prímestských nehnuteľnostiach, ako aj o súkromných domoch v meste, berú sa aj ako zabezpečenie ako predbežné opatrenie. So záhradnými domčekmi v SNT je to ťažšie, keďže ich veriteľ nie vždy dokáže rýchlo predať a sú lacnejšie. V opačnom prípade platia rovnaké pravidlá ako pre byty, plus množstvo ďalších kritérií.

• V dome sa dá bývať po celý rok. A dostanete sa k nemu v každom ročnom období.
• Nie v havarijnom stave.
• Je naň privedená elektrina, je tu kúrenie (plynové alebo elektrické), vodovod.
• Dom sa nenachádza na území osobitne chránených prírodných oblastí alebo rezervácií.

Ako získať úver zabezpečený nehnuteľnosťou

1. Vyberte si banku alebo finančnú inštitúciu

Žiadosť je možné zaslať online – cez webovú stránku spoločnosti, zanechať v call centre operátorovi alebo osobne prísť do kancelárie. Prvý krok bude vyžadovať vaše meno, dátum narodenia, kontaktné údaje. Okrem toho budete požiadaní, aby ste uviedli sumu, o ktorú žiadate. Budú sa pýtať aj na váš typ nehnuteľnosti.

Potom si banka alebo finančná inštitúcia urobí krátku prestávku: doslova od desiatich minút do niekoľkých hodín. V dôsledku toho bude vydaný verdikt – žiadosť je predschválená alebo zamietnutá.

2. Pripravte si dokumenty

Ak prídete do kancelárie, môžete si okamžite vyzdvihnúť sadu potrebných papierov. Podali ste žiadosť na diaľku? Možno bude veriteľ súhlasiť so zvážením skenovania dokumentov v elektronickom formáte. Budete potrebovať:

• cestovný pas s povolením na pobyt (registračná značka);
• druhý doklad (zriedka žiadaný) – SNILS, DIČ, pas, dôchodok, vodičský preukaz;
• potvrdenie o príjme, overená kópia pracovnej knihy, oznámenie o stave osobného účtu v dôchodkovom fonde – tu má každý veriteľ svoje náležitosti. Niektorí dávajú pôžičky bez potvrdenia o príjme a zamestnaní, ale s vyšším percentom;
• doklad, ktorý potvrdzuje vlastníctvo nehnuteľnosti. Môže to byť kúpna zmluva, výpis z USRN na byt alebo pozemok, osvedčenie o dedičstve, darovacia zmluva alebo rozhodnutie súdu – všetko, čo potvrdzuje: ste vlastníkom a môžete s objektom disponovať;
• pri bytových priestoroch si vyžiada výpis z domovej knihy alebo jednotného dokladu o bývaní – uvádza, koľko osôb je v byte prihlásených;
• ak ste vydatá a váš manžel nechce byť spoludlžníkom, ale nemá námietky proti založeniu bytu, potrebujete notársky overený súhlas. Vhodná je aj predmanželská zmluva, v ktorej je uvedené, že manžel (a) nemôže s týmto majetkom nakladať. Veriteľ môže tiež požiadať vlastníka, aby podpísal notárske osvedčenie o tom, že vlastník nehnuteľnosti bol v čase kúpy slobodný. V druhom prípade je to niekedy možné bez notára – podľa uváženia veriteľa.

Nájdite si hodnotiacu firmu, ktorá vám urobí hodnotiaci album. Môžete to urobiť vopred, ak sa ponáhľate odovzdať všetky dokumenty v jeden deň. Buďte však opatrní: banky a finančné inštitúcie najčastejšie spolupracujú len s nimi akreditovanými firmami.

Ďalším dôležitým dokumentom je poistenie majetku. Vopred môžete získať aj stanovisko poisťovne, že súhlasí s prevzatím vášho objektu a vyúčtovaním za službu. A opäť buďte opatrní – v spolupráci s poisťovacími spoločnosťami sú tiež selektívni.

3. Počkajte na schválenie žiadosti

Alebo odmietnutie. Nezabudnite, že to môžete skúsiť s iným veriteľom alebo s týmto veriteľom znova rokovať. Dlžník napríklad počítal s jednou sumou zabezpečenou nehnuteľnosťou, no poskytovateľ úveru súhlasí s menšou, prípadne sa mu vôbec nezdá, že človek mesačné splátky neutiahne. Ale ak nájdete ručiteľov, vezmete si potvrdenie o príjme, spojíte spoludlžníkov, potom môže byť úver schválený.

Dobu platnosti schválenej žiadosti si určí veriteľ sám. Zvyčajne je to jeden až tri mesiace. Potom, čo celý postup bude musieť prejsť znova. Ak však hľadáte najlepšie podmienky úveru zabezpečené nehnuteľnosťou, všetky potrebné dokumenty už budete mať po ruke a môžete sa obrátiť na iné finančné inštitúcie.

4. Zaregistrujte zálohu

V Rosreestri – toto oddelenie je zodpovedné za účtovníctvo nehnuteľností v krajine – by mal byť záznam o uvalení vecného bremena na nehnuteľnosť. Vlastník odteraz nebude môcť predmet voľne predať a oklamať veriteľa.

Ak chcete zaregistrovať prísľub, musíte ísť do MFC alebo Rosreestr. Niekedy sa zaobídete aj bez osobných návštev. Finančné inštitúcie aktívne využívajú elektronické podpisy a praktizujú podávanie dokumentov na diaľku. Elektronický podpis si môžete vystaviť sami a ak neviete kde a ako, povie vám to poskytovateľ pôžičky. Podpis sa platí v priemere 3-000 rubľov. Niektorí veritelia ich dávajú svojim dlžníkom.

5. Získajte peniaze

Po podpise zmluvy môžete požiadať o peniaze v hotovosti alebo prevodom na bankový účet. Banka vystaví aj splátkový kalendár. Možno bude potrebné vykonať prvú platbu už v aktuálnom mesiaci.

Kde je najlepšie získať hypotekárny úver?

BANKY

Najobľúbenejšia možnosť. Úvery zabezpečené bytmi, obytnými domami, bytmi a dokonca aj garážami poskytujú tak organizácie z čela centrálnej banky (najväčšie organizácie čo do počtu klientov a majetku), tak aj „skromnejší“ kolegovia. Napríklad regionálne banky.

Banky sú veľmi dôsledné pri posudzovaní portrétu dlžníka. Starostlivo kontrolujú dokumenty a proces schvaľovania žiadosti môže trvať týždeň aj dlhšie. Menej ústretové sú banky aj pri určovaní maximálnej výšky úveru. Ide o veľký biznis, ktorý sa chce poistiť, ak dlžník náhle nezaplatí.

Pripravte sa, že banka vás v inzercii naláka na jednu sadzbu na úver zabezpečený nehnuteľnosťou a pri pohľade na vaše doklady ponúkne vyššiu. Aby si ho znížili o pár bodov, ponúknu, že sa stanú ich mzdovým klientom, alebo si pripoistia u partnerov.

Investori

Existujú spoločnosti a súkromní investori, ktorí poskytujú pôžičky. Sme nútení konštatovať, že pre rok 2022 ide o „šedú“ zónu z hľadiska legálnosti takýchto úverov. V našej krajine je pre súkromných investorov zakázané poskytovať pôžičky fyzickým osobám zabezpečeným nehnuteľnosťou. Iba podnikanie (IP alebo LLC).

Medzery v zákone sa však nájdu. Navyše na hranici podvodu s registráciou fiktívnych právnických osôb. Alebo priamo prepisujú majetok dlžníka na seba, čím ho zavádzajú.

Ak sa rozhodnete zobrať si úver od investora zabezpečený nehnuteľnosťou, určite sa poraďte s nezávislým právnikom, aby si zmluvu prečítal pre „skryté významy“ a pomohol vám s transakciou. 

Ďalšie spôsoby

U nás sú CPC – úverové a spotrebné družstvá. Má akcionárov – zhruba povedané ľudí, ktorí vložili svoje peniaze do spoločného fondu, aby ich v prípade potreby mohli použiť ďalší akcionári. Samozrejme, nie za „ďakujem“, ale za vzájomne výhodných podmienok. Upozorňujeme, že zákonné centrálne zmluvné strany sú v registri centrálnej banky.

Úver zabezpečený nehnuteľnosťou v CPC funguje takto. Klient sa stáva jeho akcionárom. Požiada o pôžičku. Družstvo súhlasí alebo odmieta. Všetko je ako v banke, no CCP sú menej náročné na osobnosť dlžníka a úver schvaľujú rýchlejšie. Namiesto toho je stanovené vyššie percento (nemôže byť vyššie, ako určí centrálna banka). Niektoré „agresívne“ banky hovoria o oneskorených platbách.

Predtým mohli PFI (mikrofinančné organizácie, v každodenných rozhovoroch sa im hovorí „rýchle peniaze“) a záložne poskytovať úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Teraz im to nie je dovolené.

Recenzie odborníkov na úver zabezpečený nehnuteľnosťou

Opýtali sme sa Almagul Burgushev, vedúci oddelenia zabezpečeného úverovania finančnej spoločnosti podeľte sa o svoj názor na službu.

„Úvery zabezpečené nehnuteľnosťou každým rokom len naberajú na obrátkach. Ľudia začali chápať, že je to skutočne výhodné: sadzby sú oveľa nižšie ako pri spotrebiteľských úveroch, lehota sa tiež predĺžila až na 25 rokov. Neexistuje žiadna mylná predstava o nebezpečenstvách takýchto pôžičiek. Klienti si berú takýto úver, aby napríklad uzavreli svojich päť až desať ďalších úverov. Predsa len je výhodnejšie platiť v jednej banke. Maximálna výška úveru zabezpečená nehnuteľnosťou je možná do 80% hodnoty predmetu.

K takýmto pôžičkám sa uchyľujú na otvorenie vlastného podnikania alebo na podporu osobného podnikania. Sú aj tragickejšie situácie, keď na operáciu príbuzných treba impozantnú sumu.

Byt sa samozrejme da predat, ale ked si je clovek isty, ze splati, tak preco nevyuzit uver? Vždy môžete predať, aj keď ste si zobrali zabezpečenú pôžičku a zrazu nemôžete platiť. Tento typ úveru je vhodný pre každého, kto presne vie, z akých zdrojov bude úver splácať.

Čo sa týka veriteľov. Banky majú vždy dlhšiu dobu splatnosti a nižšiu sadzbu. Ale posudzovanie žiadosti je dlhšie a sú náročnejšie na dlžníka, úverovú históriu, zamestnanie. Často si klient myslí, že ak dá do zástavy svoj byt, tak by mu banka nemala klásť zbytočné otázky. Napriek tomu banka na dlžníka pozorne dohliada, bez ohľadu na to, koľko jeho byt stojí.

Úverové družstvá (CPC) sú už lojálnejšie k zákazníkom, ale sadzby môžu byť o niečo vyššie ako tie bankové. Súkromní investori sú rovnako lojálni. To však neznamená, že rozdávajú peniaze všetkým. Potvrdenia o príjme sa nevyžadujú, ale na pohovore posudzujú spoľahlivosť potenciálneho dlžníka. Investor môže získať peniaze už v deň ošetrenia a to je určite výhoda.

Teoreticky, ak klient potrebuje rýchlo nájsť peniaze, môže o ne požiadať investora alebo CPC a potom refinancovať v banke.“ 

Populárne otázky a odpovede