Ako dať hypotéku na byt a získať peniaze v roku 2022: pokyny krok za krokom s odbornými radami

V nadväznosti na situáciu v ekonomike banky zmierňujú alebo sprísňujú svoju úverovú politiku. Pred 20 rokmi boli pôžičky vydávané opatrne: zabezpečené alebo zaručené. Postupom času sa objavilo viac mikrofinančných inštitúcií a zvýšil sa aj počet vydaných úverov a kreditných kariet. Úroveň požiadaviek na dlžníkov sa znížila.

Ekonomické otrasy posledných rokov však nútia banky a iných poskytovateľov úverov, aby sa opäť stali selektívnejšími. V roku 2022 je jediným istým spôsobom, ako získať pôžičku, hypotéka na byt a rýchle získanie peňazí.

Pripravili sme pokyny krok za krokom a porozprávali sa s odborníkom o tom, ako urobiť všetko správne.

Hlavná vec, o zástave bytu

Požiadavky na hypotéku na byt

U nás neexistujú jednotné požiadavky na hypotéku na byt – ani na nehnuteľnosť ako takú, ani na toho, kto chce peniaze dostávať. Veritelia sa riadia výlučne svojimi finančnými záujmami a hodnotením rizika.

Jedna banka by si napríklad nikdy nevzala byt v ZATO do zástavy, pretože ide o uzavreté mestá. Ak dlžník nemôže vrátiť peniaze, byt bude musieť predať a to bude ťažké. A je dôležité, aby veriteľ dostal svoje peniaze späť čo najskôr. Iná banka môže akceptovať takýto byt, ale ponúkne o niečo vyššiu sadzbu a dá menej peňazí, ako bývanie v skutočnosti stojí.

Prípustný portrét dlžníka je tiež odlišný pre každého veriteľa. Veľké banky môžu odmietnuť, ak človek nemá stálu prácu a príjem. Alebo ponúknite menej výhodné podmienky. Naopak, úverové a spotrebné družstvá a súkromní investori nie sú pri posudzovaní peňazí takí kritickí.

Analyzovali sme ponuky veriteľov v roku 2022 a odvodili sme požiadavky „aritmetického priemeru“ na zabezpečenie bytu v našej krajine.

Byt sa nachádza v meste, kde sa nachádza zastúpenie prenajímateľa. Ak banka (hoci nielen ona môže akceptovať bývanie ako zábezpeku) nemá pobočky a pobočky vo vašej lokalite, o takomto byte pravdepodobne neuvažuje. Dôvod je jednoduchý: ak dlžník nedokáže splatiť dlh, bude musieť byť vysťahovaný, zažalovaný a predaný. Ide o náklady pre poskytovateľa pôžičky, najmä ak má sídlo v inom meste.

Stav bytu. Veriteľ sa nebude pozerať na nové tapety a okná s dvojitým sklom. Samozrejme, ak je byt po požiari, tak je nelikvidný. Ale vo všeobecnosti krásny nábytok a nová kuchynská súprava neovplyvňujú náklady. Ide predsa o byt na hypotéku, ktorý sa dá potenciálne rýchlo predať.

Pre veriteľov je dôležité, aby dom nebol havarijný, schátralý. Existujú požiadavky na počet podlaží a počet bytov. Napríklad dvojposchodové domy so šiestimi bytmi, ktoré boli postavené na začiatku Sovietskeho zväzu, nespadajú pod kritériá väčšiny veriteľov. Ak má dom drevené podlahy – s najväčšou pravdepodobnosťou neprichádza do úvahy ani kaucia.

Všetky komunikácie musia fungovať: plyn, elektrina, kúrenie a zásobovanie vodou. Nelegálna prestavba je najčastejšie neprípustná. Napríklad, ak bola stena medzi kuchyňou a izbou zbúraná v byte s plynovým sporákom, je to kritické. Ale keby sa prerobila len špajza, tak je to na rozhodnutí banky. Prestavby legalizované v ZINZ sú prijateľné.

Ako veriteľ vie, že byt je likvidný? Je to jednoduché: budete si musieť objednať hodnotenie. Toto je platená služba. V našej krajine sú priemerné náklady 5-15 tisíc rubľov. Špecialista príde, odfotí, napíše záver – hodnotiaci album. Inšpektor uvedie priemerné náklady na predaj bytu, na základe čoho banka vyvodí závery o výške úveru.

Základ vlastníctva. Jednoducho povedané, ako ste sa dostali k tomuto bytu. Ideálnym základom pre veriteľa je kúpna zmluva. To znamená, že ste si kedysi sami kúpili dom a teraz ho chcete dať do hypotéky. Alebo ste si sprivatizovali byt. Pripomeňme, že privatizácia sa začala v roku 1991.

Obozretní sú pri bytoch, ktoré dostali na základe darovacej zmluvy a ako dedičstvo. Najmä ak sa vám byt nedávno presťahoval. Zrazu sa o pár mesiacov odhalí kriminálne alebo súdne pozadie? Pôjde napríklad o dedičov, na ktorých záujmy sa pri delení majetku neprihliadalo.

Zároveň sú takéto byty stále akceptované, ale vyžaduje sa od nich poistenie vlastníctva. V rámci takejto poistky sa poisťovňa zaväzuje vyplatiť peniaze za byt, ak sa zrazu na súde odvolá darovacia zmluva alebo dedičstvo.

Nevhodné sú byty vo väzbe a tie, na ktoré je podpísaná darovacia zmluva. Súd môže byt zabaviť. Stáva sa to vtedy, keď je jeho majiteľ napríklad zapojený do trestného konania. Alebo od neho vymáhajú dlhy. Vypožičiavateľ neprevezme byt, na ktorý už bola spísaná darovacia zmluva.

Najčastejšie neakceptujú byty, ktoré sa prenajímajú. Ale veriteľ sa o tom nemôže dozvedieť – vezmite si to za slovo. Ďalšia vec je, že v prípade núdze to nemusí hrať vo váš prospech. Predstavte si, že ste dali byt do hypotéky a poistili ste ho, no zároveň ho prenajímate nájomníkom. Únik plynu a poškodený kryt. Byt užívali ďalší ľudia a poisťovňa odmietne vyplatiť náhradu.

Požiadavky na dlžníkov

Keď chcete získať peniaze zabezpečené bytom, poskytovateľ pôžičky vás vyhodnotí aj ako dlžníka. Banky majú najprísnejšie kritériá.

Vek. Vo väčšine prípadov môže občan nakladať so svojím majetkom od 18 rokov. Výnimky majú osoby staršie ako 16 rokov, ak je emancipácia uznaná súdnou cestou – teda osoba je považovaná za plne spôsobilú, čo znamená, že môže nakladať s majetkom vrátane jeho záložného práva.

Banky však pri poskytovaní úverov zvyšujú minimálny vek dlžníka. Spodná lišta má najčastejšie 20-21 rokov. Horná lišta je pomerne široká – od 65 do 85 rokov. V čase tohto veku by mal byť úver už úplne uzavretý.

Príklad. 50-ročný obyvateľ mesta chce zastaviť byt a vrátiť peniaze banke na 20 rokov. Banka však požičiava len dlžníkom do 65 rokov. To znamená, že si budete musieť vziať úver len na 15 rokov alebo si hľadať inú banku.

Pracovné skúsenosti a príjem.  Úverové spotrebné družstvá (CPC) a súkromní investori sú maximálne lojálni k tým, ktorí chcú dať byt do hypotéky a získať peniaze. V tomto smere sú opäť najkritickejšie banky. Pripravte si certifikát 2-NDFL (o príjme), musíte byť zamestnaný na poslednom mieste aspoň 3-6 mesiacov. Banky zároveň chápu, že nie všetky fungujú oficiálne. Preto môžu súhlasiť s akceptovaním vášho bankového výpisu ako alternatívy. Z výpisu by malo vyplývať, že dlžník dostáva peniaze s určitou pravidelnosťou a že má prostriedky na účtoch.

Úverová história. V prvom rade si na to dávajú pozor banky – pozerá sa na to aj CPC. Úverová história sa uchováva v špeciálnych úradoch. Prenášajú informácie o tom, aké pôžičky sú pre túto osobu zaregistrované, či sú platby vykonané včas. 

Pokyny krok za krokom na založenie bytu

1. Vyberte si veriteľa

Na výber sú banky, úverové spotrebné družstvo (CPC) alebo súkromný investor. Každý z nich má svoje výhody a nevýhody, o ktorých budeme diskutovať nižšie.

2. Pripravte si dokumenty

Na hypotéku na byt budete potrebovať:

• vyplňte formulár žiadosti (každý veriteľ má svoj vlastný formulár);
• originál pasu s registráciou;
• druhý dokument (SNILS, vodičský preukaz, DIČ, vojenský preukaz, pas a niekedy aj všetky naraz – každý veriteľ má svoje vlastné požiadavky);
• 2-NDFL potvrdenie o príjme (môžete si ho vyžiadať v účtovníctve alebo si ho stiahnuť vo svojom osobnom účte na webovej stránke daňovej služby – v prvom rade oň žiadajú banky);
• kópiu zošita alebo výpis z neho (aj banky žiadajú);
• ak ste manželia a nemáte uzavretú manželskú zmluvu, podľa ktorej manžel (a) nevlastní byt a nevystupuje ako spoludlžník pri úveroch, potrebujete potvrdenie z matriky;
• potvrdenie o vlastníctve bytu: kúpno-predajná zmluva, výpis z USRN, osvedčenie o dedičstve, darovacia zmluva alebo rozhodnutie súdu.

3. Pochopte poistenie a oceňovanie

V prvom rade si veriteľ vyžiada znalecký posudok bytu. Zákon to neukladá, ale v praxi sa tento postup takmer vždy vykonáva. Je nemožné uveriť slovám dlžníka, že jeho byt stojí určitú sumu. Hodnotiace spoločnosti pracujú rýchlo. Predtým si overte, či je vhodná nejaká znalecká spoločnosť alebo len z tých, ktoré majú akreditáciu od banky alebo CPC. Špecialista príde, urobí hodnotiaci album (v priemere za 1-3 dni) a napíše záver o nákladoch na bývanie.

Potom bude môcť veriteľ oznámiť sumu, ktorú je pripravený poskytnúť na zabezpečenie. Upozorňujeme, že nikto nedá 100 % ceny bytu na úver. No ak dajú 80-90% trhovej hodnoty. Odhadca napríklad napísal, že nehnuteľnosť má hodnotu 10 miliónov rubľov. Veriteľ súhlasí s poskytnutím 75% tejto sumy, to znamená 7,5 milióna rubľov. Pamätajte, že veriteľ nie je kupujúcim bytu. Má inú úlohu: dávať peniaze, zarábať peniaze a ak sa niečo pokazí, rýchlo predať zástavu a vrátiť tú svoju.

Pred transakciou si budete musieť dohodnúť poistenie bytu. Poisťovňa musí potvrdiť, že je pripravená poistiť predmet a život dlžníka. Formálne je vhodná každá spoločnosť. Veritelia však často uvádzajú skupinu poisťovateľov, s ktorými spolupracujú. Ak si vyberiete inú spoločnosť, žiadosť môže byť zvažovaná dlhšie alebo dokonca zamietnutá bez vysvetlenia.

Dlžník nie je povinný poistiť vlastníctvo (o tejto službe sme hovorili vyššie). Ale veriteľ, opäť, v tomto prípade môže odmietnuť alebo zvýšiť sadzbu.

4. Zaregistrujte zálohu

V tejto fáze je do prípadu zapojený štát, ktorý zastupuje Rosreestr. Toto oddelenie je zodpovedné za účtovanie pozemkov a nehnuteľností v krajine. Je mu jedno, na čo si úver beriete a za akých podmienok. Pôsobí ako akýsi garant čistoty transakcie. V tej časti, že odteraz v USRN vedľa vášho bytu bude vecné bremeno. Vo výpise bude uvedené, že byt je založený. Je to potrebné, aby sa predišlo sporom v budúcnosti.

5. Podmienky schválenia úveru a prijatia peňazí

V priemere celý proces trvá 14 dní. To v prípade, že sa nikam neponáhľate, no neodkladajte zbieranie listín. Pozrime sa, z čoho sa skladá toto časové obdobie:

• predbežné schválenie žiadosti veriteľom – v roku 2022 to trvá niekoľko hodín až minút;
• schválenie žiadosti – do piatich dní, najdlhšia procedúra je s bankami, v tejto fáze je potrebné poskytnúť všetky dokumenty;
• poistenie a oceňovanie – spoločnosti pracujú rýchlo, ale nie okamžite, tieto postupy nám budú trvať až päť dní;
• registrácia záložného práva v Rosreestri – päť pracovných dní odo dňa prijatia žiadosti a dokumentov k nej priložených, pri registrácii prostredníctvom MFC – sedem pracovných dní, hoci každý ju môže minúť rýchlejšie;
• príjem peňazí – ihneď po registrácii záložného práva.

Kde je najlepšie si prenajať byt?

1. Banky

Najziskovejšia možnosť z hľadiska sadzieb. Bude to menej ako v CPC a investoroch. Ale dať do hypotéky byt a získať peniaze je to najťažšie. Pretože dlžníka starostlivo zvažujú: výkaz ziskov a strát, pracovná kniha, úverová história. Môžete to urobiť bez toho, ale potom bude sadzba vyššia. Navyše rýchlosť schvaľovania bankami je najnižšia možná. Peniaze nedostanete rýchlo.

2. Súkromní investori

V roku 2022 môžu investori vydávať peniaze na kauciu iba individuálnym podnikateľom a právnickým osobám na rozvoj podnikania. Majú zakázané požičiavať bežným občanom.

Ak máte samostatného podnikateľa alebo LLC a byt, ktorý je vhodný na kauciu, môžete získať pôžičku od investora. Ide o bežného človeka, ktorý má záujem zarobiť si. Zároveň môže konať prostredníctvom makléra, správcovskej spoločnosti, ktorá sprevádza právnu stránku transakcie.

Investori majú vyššiu úrokovú sadzbu na úvery ako banky a CPC. Peniaze však môžete získať čo najrýchlejšie.

3. Ďalšie možnosti

Mikrofinančné organizácie, sú to tiež PFI alebo „rýchle peniaze“ nemôžu akceptovať byty ako kolaterál. Zákon zakazuje. Bývanie neberú ani záložne. Zostali len CPC – úverové spotrebné družstvá. Ich register je na webovej stránke centrálnej banky¹. Ak spoločnosť nie je na zozname, nepracujte s ňou.

CPC požičiava len svojim akcionárom. Podľa moderných štandardov vyzerá formát archaicky. Napokon, družstvá boli pôvodne vynájdené ako „fondy vzájomnej pomoci“. To znamená, že skupina ľudí sa spojí a rozhodne: dajme peniaze do spoločného fondu, a ak niektorý z podielnikov potrebuje prostriedky, dáme mu pôžičku. A pomôžeme človeku a sami si zarobíme.

Moderné PDA fungujú rovnako, len akceptujú takmer každého ako akcionára a za vstup nemusíte platiť peniaze. To znamená, že dlžníka prijmú do družstva, dajú zabezpečený úver a on zaplatí peniaze CCP. Len čo dlh splatí, môže odísť. 

Družstvá sú maximálne lojálne k portrétu dlžníka a dávajú súhlas rýchlejšie ako banky. Ich percento je však vyššie.

Podmienky splácania hypotéky bytu

Všetky podmienky sú uvedené v úverovej zmluve. Od bežných pôžičiek sa príliš nelíšia. Platby sa musia vykonávať každý mesiac v určitých dátumoch. Úver môžete predčasne splatiť bez akýchkoľvek sankcií. Po zaplatení dlhu sa z bytu odstráni zábezpeka.

Banka má právo vziať nehnuteľnosť, ak dlžník mešká so splátkami aspoň jeden deň trikrát do roka. Skutočná hrozba, že ostanú bez domova pre všetkých členov rodiny, vrátane dieťaťa mladšieho ako 18 rokov.

Kým splácate dlh, nemôžete s bytom nič robiť bez súhlasu veriteľa. Môžete žiť, robiť kozmetické opravy. Ale prestavba, predaj a prenájom – len so súhlasom majiteľa záložného práva.

Populárne otázky a odpovede

Odpovedá na otázky Právnik spoločnosti GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Zdroje:

1. Webová stránka centrálnej banky. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Federálny zákon č. 16.07.1998-FZ zo dňa 102. júla 26.03.2022 (v znení z 01.05.2022, 19396) „O hypotéke (zástave nehnuteľností)“ (v znení zmien a doplnkov, účinný od 8. mája 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.